Mehrfamilienhaus und Wohnungsbau

Am Anfang steht die Frage, was das Grundstück hergibt. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baugrenzen, Abstandsflächen und die notwendigen Stellplätze nach der jeweiligen Satzung bestimmen zusammen die maximal sinnvolle Kubatur. Häufig ist nicht das Baurecht der Engpass, sondern der Stellplatznachweis – er entscheidet regelmäßig darüber, ob eine Tiefgarage nötig wird und damit über einen erheblichen Teil der Baukosten.

Der Wohnungsschlüssel – also die Mischung aus Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen – ist die zweite Stellschraube. Er richtet sich nach der Nachfrage im konkreten Umfeld, nicht nach einer allgemeinen Regel. Wir entwickeln dazu Varianten und legen sie mit Flächen und groben Kosten nebeneinander, damit die Entscheidung auf Zahlen beruht und nicht auf einem Bauchgefühl.

Schallschutz ist die häufigste Ursache für Streit nach dem Bezug. Trittschall zwischen den Geschossen, Installationsgeräusche an gemeinsamen Wänden, Türen im Treppenhaus: Das lässt sich planerisch lösen – aber nur vorher. Wir legen die Anforderungen früh fest und stimmen sie mit den beteiligten Fachplanern ab, statt sie der Ausführung zu überlassen.

Brandschutz bestimmt ab bestimmten Gebäudeklassen Rettungswege, Treppenraumausbildung und Bauteilanforderungen. Diese Randbedingungen greifen unmittelbar in den Grundriss ein – nachträglich eingezogene Anforderungen kosten Wohnfläche.

Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 ist je nach Größe und Geschosszahl vorgeschrieben und in jedem Fall ein Verkaufsargument: Der Anteil der Mieter und Käufer, die einen schwellenlosen Zugang brauchen, wächst. Ein Aufzug, der von Anfang an eingeplant ist, kostet einen Bruchteil dessen, was ein nachträglicher Anbau kostet.

Wir führen die Kosten über alle Planungsphasen nach DIN 276 fort, damit jederzeit sichtbar ist, wo das Projekt steht. Das ist bei mehreren Wohneinheiten kein formaler Akt: Ein Mehrpreis, der sich auf zwölf Wohnungen verteilt, wirkt anders als derselbe Mehrpreis in einem Einfamilienhaus – in beide Richtungen.

Zu einer belastbaren Betrachtung gehört auch die Frage nach Förderung. In Rheinland-Pfalz gibt es Programme der Investitions- und Strukturbank sowie bundesweite Programme der KfW; ob und welche für Ihr Vorhaben passen, hängt von Nutzung, Standard und Zeitpunkt ab. Wir weisen auf die Schnittstellen hin und binden, wo erforderlich, die entsprechenden Fachleute ein.